Lors d’un achat d’un bien immobilier neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), l’acquéreur passe par des étapes différentes que lors de l’achat d’un bien immobilier « ancien » livré.

La 1ere étape est la signature de l’avant contrat plus communément appelé contrat de réservation ou contrat préliminaire de réservation.

Le vendeur s’engage à vous « réserver » un bien et vous vous engagez à l’acheter.

Qu’est-ce que le contrat de réservation ?

Le contrat préliminaire de réservation est un avant contrat signé entre le réservataire (l’acquéreur) et le vendeur (le promoteur).

Il peut s’assimiler à la promesse de vente dans une transaction dans « l’ancien » à la différence que ce contrat se signe sous seing privé.

Le contrat acte que le vendeur (promoteur) vous réserve un bien dans le programme et vous vous engagez à l’acheter.

Ce que doit figurer sur le contrat de réservation

 Dans le secteur protégé de la vente d’immeuble à construire est règlementé par la loi du 3 Janvier 1967.

Toute construction bâtiment a usage d’habitation ou professionnel et d’habitation appartient au le secteur protégé)

Et le contrat de réservation est lui meme defini par l’article L261-15 du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, le contrat doit OBLIGATOIREMENT faire figurer un certain nombre de dispositions légales :

Les coordonnées du vendeur et de l’acquéreur
Les garanties du vendeur (une garantie financière de remboursement ou une garantie financière d’achèvement) en cas de défaillance
La surface habitable approximative
Le nombre de pièces principales et secondaires (dépendances, dégagements, services, etc.)
La situation de l’appartement dans l’immeuble ou de la maison en copropriété dans une résidence
Le prix prévisionnel et les conditions en cas de révision
Les caractéristiques techniques de la construction et les équipements
Les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l’achat
Les conditions d’exercice du droit de rétractation
La date de signature du contrat de vente définitif.

L’absence d’une seule de ces mentions sur le contrat de réservation entraîne la nullité du contrat.

Une réglementation très protectrice de l’acquéreur et qui permettra d’assurer au personnes non averti un cadre règlementaire et une protection de la loi pour leur achat.

Nb :

Ce contrat préliminaire est facultatif, les parties peuvent conclure directement l’acte de vente.

Néanmoins les promoteurs le proposent quasi systématiquement.

Ce contrat peut il etre modifié ?

En général les grands promoteurs nationaux ne modifient pas leur contrat qui sont rédigés et validés par des avocats pour se conformer à la loi.

Certain proposent néanmoins des passages à compléter avec :

– Les travaux supplémentaires

– des options cuisines ou autre

Le contrat peut faire mention si vous faites appelle à un emprunt, d’une clause suspensive de validation du financement.

Celle-ci vous permet de récupérer le dépôt de garantie si vous n’obtenez pas votre prêt.

Le dépôt de garantie.

Le vendeur peut demander un dépôt de garantie lors de la réservation du logement.

Ce dépôt de garantie fais partie du prix du bien.

Si vous financez l’achat à 100% le notaires vous le restitu au moment de la signature de l’acte, si vous mettez un apport il viendra en déduction du prix de vente.

Les fonds sont sécurisés et versés sur un compte bancaire ouvert à votre nom chez le notaire ou à la banque

Son montant est plafonné :

  • 5 % du prix de vente si l’acte est signé sous 1 an
  • 2 % du prix de vente s’il est signé sous 2 ans
  • Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au-delà de 2 ans.

Une fois le contrat de réservation signé

Il doit vous être remis en main propre ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

 Délai de rétractation

vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous rétracter (article L271-1 du code de la construction et de l’habitation) à compter de :

  • la remise du contrat en main propre,
  • ou la 1re présentation du contrat par lettre recommandée.

Vous devrez alors à votre tour informer le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception.
dans ce délai, votre dépôt de garanti vous ai restitué sans pénalité.

Sans rétractation de votre part, le dépôt de garanti sera encaissé à l’issue du délai de 10 jours.

Vous disposez ensuite d’un délai (en général de 45 jours complémentaires) pour finaliser votre financement bancaire.

En cas de refus de financement, grâce à la clause suspensive intégrée au contrat le notaire vous remboursera votre dépôt de garantie sans pénalités.

Si vous souhaitez vous désister, sans raisons, hors délai de rétractation ou refus de financement, le promoteur est en droit de conserver votre dépôt de garantie.

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