Acheter sa résidence principale, neuf vs. ancien ?

À la recherche d’un appartement pour élire votre nouvelle résidence principale, vous hésitez entre immobilier neuf ou ancien ? Si l’ancien représente encore une part importante du marché, acheter un logement neuf présente aujourd’hui de multiples avantages. Utopia vous explique ici en détail lesquels. 

A contrario de l’ancien, le neuf apporte la garantie… 

– D’habiter un immeuble dernier cri 

Contrairement à l’ancien, un logement neuf est étudié pour être fonctionnel et pratique. Les matériaux utilisés sont donc modernes et performants, et les équipements fournis à la pointe de la technologie (volets, éclairage, ascenseur, chaudière…). 

– De bénéficier d’une surface optimisée 

Les appartements anciens peuvent parfois présenter des surfaces alambiquées, faisant perdre de l’espace inutilement. Au contraire, dans le neuf, la surface habitable est pensée en amont pour être optimisée au maximum. 

– De ne pas avoir à effectuer de travaux 

Acheter un logement neuf demande moins d’implication personnelle de la part de l’acheteur que dans l’ancien puisque le logement est livré prêt à être habité. Surtout, l’acheteur a la certitude de ne pas avoir à envisager de travaux de rénovation pendant de nombreuses années. Qui plus est s’il s’agit d’un achat en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), ou vente sur plan, puisque l’acheteur a la possibilité de modifier et personnaliser le logement grâce aux TMA (travaux modificatifs acquéreurs). Ainsi, celui-ci a la garantie d’emménager dans une résidence principale qui corresponde parfaitement à ses envies, sans aucun travaux à effectuer. 

– De profiter d’une meilleure isolation thermique et sonore 

Grâce aux normes énergétiques de la RT2012 – et désormais RE2020 – l’immobilier neuf consomme 3 à 5 fois moins d’énergie que l’ancien. Un avantage écologique mais également économique puisque le montant des factures sera lui aussi considérablement réduit. 

L’isolation sonore est également meilleure dans l’immobilier neuf qui utilise des matériaux visant à étouffer les bruits extérieurs, du voisinage et des équipements (revêtement des sols, vitrage, etc…). Par conséquent, cela permet de réaliser de grosses économies sur les charges, en moyenne de 2,2 euros par m2 dans un logement neuf, contre quasiment le double dans les immeubles anciens. 

– De bénéficier de garanties financières et matérielles 

Dans le neuf, les acheteurs bénéficient de protections durant la construction du projet mais également après la réception du bien. La garantie d’achèvement biennale permet par exemple d’exiger pendant deux ans la réparation de toute installation technique défaillante. La garantie décennale couvre elle durant 10 ans tout ce qui lié à la solidité de l’ouvrage et son usage comme l’étanchéité, la toiture ou les fondations de l’immeuble.

Acheter sa résidence principale dans le neuf plutôt que dans l’ancien permet de nombreux avantages financiers, dont : 

– Des frais d’acquisition plus avantageux 

Les frais d’acquisition regroupent quatre postes de dépense – les droits d’enregistrement, les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité routière – et varient en fonction de la nature du bien. En effet, selon que le logement soit neuf ou ancien, les taxes appliquées ne seront pas les mêmes, comme le montre l’exemple ci-dessous. Généralement, les frais de notaire représentent donc 2 à 3% du prix d’achat dans le neuf, contre environ 7 à 8% dans l’ancien.  

Pour un appartement vendu 200 000 euros, il est possible de faire l’estimation suivante : 

> Droits d’enregistrement 

Constituant la majeure partie des frais de notaire, les droits d’enregistrement sont des taxes que le notaire doit collecter pour l’État et les collectivités. Si des droits d’enregistrement (également appelés « droits de mutation » ou « taxe de publicité foncière ») sont à payer que le bien soit neuf, les taux appliqués sont bien moins élevés pour un appartement neuf que pour un appartement ancien. 

• Dans l’ancien, les droits de mutation sont généralement de 5,8 % du prix du bien excepté si le logement est situé dans l’un des 4 départements à taux réduit – l’Indre, l’Isère, le Morbihan, la Martinique et Mayotte – où ils sont de 5,09%.
  Pour un appartement vendu 200 000 €, les droits de mutation sont donc de 11 600 € dans l’ancien. 
• Dans le neuf, il faut régler uniquement la taxe de publicité foncière qui est de 0,715 du prix HT du bien. Cela revient donc à 1 192 € pour un appartement neuf vendu 200 000 €. 

> Contribution de sécurité immobilière CSI

La contribution de sécurité immobilière est une taxe dûe à l’État qui représente 0,1% du prix du bien. Pour un bien vendu 200 000 €, elle est donc de 200 €. 

> Émoluments du notaire 

La rémunération du notaire est la même que le bien soit neuf ou ancien. Elle est calculée par la loi selon un barème dégressif appliqué par tranches selon le prix de vente du bien :
Jusqu’à 6,500 € : 3,870 %
De 6,501 € à 17,000 € : 1,596 % + 147,81 €  

De 17,001 € à 60,000 € : 1,064 % + 238,25 €

Au-dessus de 60,000 € : 0,799 % + 397,25 €

TVA sur émoluments : ajouter 20% du résultat obtenu ci-dessus.

Pour un bien vendu 200 000 €, les émoluments du notaire sont donc de 200.000 € x 0,799 % = 1.598 €, auxquels il faut ajouter 397,25 €, soit 1.995,25 €. Il faut ensuite appliquer alors la TVA à 20% à ce montant, ce qui fait un total de 2.394 € TTC. 

> Les débours

Les débours sont également les mêmes qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien. Comprenant des émoluments de formalités et des frais divers, il s’agit de dépenses induites par les démarches et formalités liées à la transaction (intervention d’intermédiaires, frais de déplacement, etc). Avancés par le notaire, les débours coûtent en moyenne 1 000 € TTC. 

Ainsi, les frais d’acquisition pour un appartement vendu 200 000 € coûteront environ 4 786 € pour un logement neuf, contre 15 194 € pour un bien ancien. 

– Une réduction possible du taux de la TVA 

Déjà incluse dans le prix de vente d’un appartement neuf, la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est de 20%, sachant que certains dispositifs permettent de réduire celle-ci lorsque le bien concerné est destiné à être une résidence principale. La TVA n’est en effet que de 5,5% si la résidence principale neuve se situe en zone ANRU (zone d’Aménagement de Rénovation Urbaine) ou dans les QPV (Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville), ce qui permet d’acquérir un bien moins cher que le marché. 

– Une exonération de la taxe foncière 

Un appartement neuf est exonéré de la taxe foncière pendant deux ans dans certaines communes et partiellement dans d’autres. Pour bénéficier de cette mesure, les propriétaires doivent effectuer une déclaration dans un délai de 90 jours suivant l’achèvement des travaux. 

– Davantage d’aides à l’achat 

Dans le neuf, de nombreux dispositifs d’aide à l’achat existent afin de rendre l’immobilier plus accessible. Si vous remplissez les conditions financières, profitez par exemple pour l’achat de votre résidence principale du PTZ, un crédit gratuit représentant jusqu’à 40% du prix. Certaines municipalités proposent également des prêts gratuits ou des subventions, comme Marseille et Bordeaux qui accordent une aide de plus de 20 000 €. Cumulables avec le prêt à taux zéro de l’État, ces programmes sont destinés aux personnes n’ayant pas été propriétaires au cours des deux dernières années, et peuvent donc par exemple convenir aux locataires qui voudraient réaliser leur premier achat de résidence principale. 

– Une économie de frais de copropriété 

L’immeuble étant neuf, sans dégradations et travaux à effectuer, il y aura très peu de charges à prévoir au sein de la copropriété pendant longtemps. Contrairement à l’ancien, il n’y aura par exemple pas de de ravalement de façade à prévoir dans les dix ans qui suivent l’achat d’un logement neuf.