Loi Pinel 2021 : fonctionnement et nouveautés

Vous envisagez d’effectuer un investissement locatif immobilier ? Bonne nouvelle, supposée prendre fin le 31 décembre 2021, la loi Pinel a été prolongée jusqu’en 2024 sous certaines conditions. Découvrez quelles sont les modalités de cette nouvelle version qui vous permet d’investir dans la pierre tout en bénéficiant d’une défiscalisation immobilière. 

Le dispositif Pinel  

Le principe de la loi Pinel 

Créée en 2014, la loi Pinel a introduit un nouveau dispositif d’investissement locatif intermédiaire dit « Pinel ». Ce dispositif permet à des acquéreurs de bénéficier d’un avantage fiscal en échange de l’achat et de la mise en location d’un logement neuf. 

Une défiscalisation immobilière de 12, 18 ou 21% du prix du bien selon le nombre d’années durant lesquelles les acheteurs s’engagent à louer le bien (6, 9 ou 12 ans), sachant que le Pinel se détermine en fonction d’un plafond de prix de 5.500 €/m², la base de calcul ne pouvant pas dépasser 300 000 €. 

Concrètement, un acquéreur peut ainsi bénéficier d’un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 36.000 € sur 6 ans, 54.000 € sur 9 ans et 63.000 € sur 12 ans. 

Remarque : S’il est par exemple possible de passer d’un engagement d’une durée de 6 à 9 ans en cours de location, la démarche inverse n’est pas possible.

Il peut s’agir d’un bien acheté en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou d’un bien considéré comme neuf (qui a fait l’objet d’une réhabilitation) tant qu’il respecte la norme BBC 2005 et la réglementation thermique 2012 (RE2020 à partir de l’été 2021). Il doit également être loué non meublé et être occupé au titre de résidence principale, sachant que le bien peut être loué à un ascendant ou un descendant à condition que celui-ci ne fasse pas partie du foyer fiscal de l’acquéreur. 

Quels avantages ? 

Pour les locataires 

La loi Pinel ne s’applique que dans les zones tendues. Son objectif est en effet de proposer des locations à des prix attractifs dans des zones présentant de fortes tensions sur le marché de l’immobilier. Le dispositif permet ainsi aux ménages ayant des revenus faibles à modérés de pouvoir accéder à des biens neufs dans les grandes villes et leur périphérie. Les revenus des locataires occupant le logement doivent donc respecter des plafonds de ressources qui varient selon la composition du ménage et la zone géographique. Ces plafonds sont fixés chaque année par un décret paru au Bulletin officiel des impôts. 

Concernant le zonage Pinel, seules les zones A, Abis et B1 sont éligibles (les zones B2 et C ont été retirées du dispositif respectivement en 2019 et 2018). 

• Zone A : agglomération parisienne (hors zone A bis), Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, les métropoles de Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et d’autres communes où le prix des biens à la location est très élevé.
• Zone A bis : Paris et sa banlieue, soit 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.
• Zone B1 : certaines grandes agglomérations où la demande en biens est importante, ainsi qu’une partie de la grande couronne parisienne qui ne se situe pas en zone A bis et A, et enfin les départements d’outre-mer.

Plafonds de loyer mensuels (métropole)

Pour les propriétaires 

En contrepartie, la loi Pinel permet aux propriétaires de profiter d’une défiscalisation immobilière avantageuse et de se constituer un patrimoine physique en investissant dans la pierre. Un investissement immobilier stable et rentable sur le long terme qui permet de toucher une rentrée d’argent mensuelle via la perception de loyers. Ce complément de revenu peut par exemple servir à rembourser l’achat locatif et ainsi investir dans l’immobilier neuf sans apport, ou alors préparer sereinement une retraite. De plus, une fois l’engagement Pinel terminé, l’acquéreur peut s’il le désire revendre le bien afin de générer une plus-value. 

Loi Pinel : quels changements à partir de 2021 ? 

Loi Pinel 2021 

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements intégrés à un bâtiment d’habitation collectif sont concernés par la loi Pinel, excluant ainsi du dispositif les maisons individuelles neuves telles que « les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou les villas construites de manière jumelée voire en bande ». Le but de cette modification est de recentrer la loi Pinel sur la construction de logements neufs dans les zones tendues. 

Pour le reste, le Pinel est prolongé à l’identique en 2021 et en 2022. Si vous investissez via la loi Pinel en 2021, vous bénéficierez ainsi de la même réduction d’impôt sur le revenu que les années ultérieures en fonction de la durée d’engagement choisie : pour un engagement de 6 ans, l’abattement fiscal est de 12% du prix d’acquisition, pour un engagement de 9 ans, il est de 18% et pour un engagement de 12 ans, il est de 21 %.

Loi Pinel 2023

Le dispositif de défiscalisation immobilière évolue principalement à partir du 21 décembre 2022, les taux prévoyant d’être réduits d’en moyenne 2,5%. La réduction d’impôts sera ainsi de 10,5% du prix d’acquisition pour la location du bien neuf pendant 6 ans, de 15% pour la location du bien neuf pendant 9 ans et de 17,5% pour la location du bien neuf pendant 12 ans. 

Concrètement en 2023, un acquéreur pourra bénéficier d’un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 31 500 € sur 6 ans, 45 000 € sur 9 ans et 52 500 € sur 12 ans. 

Loi Pinel 2024 

Le dispositif de défiscalisation immobilière évoluera également en 2024, année butoir supposée pour bénéficier des avantages de la loi Pinel. La réduction d’impôts sera de 9% du prix d’acquisition pour la location du bien neuf pendant 6 ans, de 12% pour une location pendant 9 ans et de 14% pour une location pendant 12 ans.

Concrètement en 2024, un acquéreur pourra bénéficier d’un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 27 000 € sur 6 ans, 36 000 € sur 9 ans et 42 000 € sur 12 ans. 

 Remarque : les taux de réductions seront également réduits progressivement pour la loi Pinel outre-mer. Pour un engagement de location de 6 ans, le taux sera de 21,5% en 2023 et 20% en 2024 tandis que pour un engagement de location de 9 ans, le taux sera de 26% en 2023 et de 23% en 2024. 

Cas exceptionnels 

À noter qu’il existe néanmoins deux cas particuliers où l’acheteur pourra conserver les taux de bonus fiscal actuels, et ce, jusqu’en 2024 : 

Si le logement neuf se situe dans un quartier classé « prioritaire » par la ville 

Les taux actuels de la loi Pinel 2021 resteront en effet les mêmes jusqu’en 2024 pour les biens neufs situés dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Si le logement neuf bénéficie de performances énergétiques et environnementales supérieures à la réglementation en vigueur

Le gouvernement a également prévu que les taux actuels de la loi Pinel 2021 restent les mêmes pour les programmes qui respectent « un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation », c’est-à-dire au-delà de la RE2020 prévue pour l’été 2021 (les critères doivent être définis par décret). La ministre du Logement a également évoqué la création d’un label écologique d’ici fin 2021 qui pourrait permettre d’obtenir des avantages fiscaux supplémentaires. 

L’année 2021 est l’année ou jamais pour réaliser un investissement locatif immobilier tout en profitant de la défiscalisation immobilière la plus avantageuse.